Warum aufgeteilt wird
Gebäude unterliegen der Abschreibung, Grund und Boden nicht. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, hat deshalb ein Interesse daran, den Gebäudeanteil am Kaufpreis korrekt zu erfassen – das Finanzamt prüft die Aufteilung entsprechend genau.
Der Ausgangspunkt: der tatsächliche Kaufpreis
Maßgeblich ist zunächst der Kaufpreis, der für das Gesamtobjekt gezahlt wurde. Er wird auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Für die Aufteilung gibt es kein starres Schema; anerkannt sind insbesondere:
- das Sachwertverhältnis von Boden- und Gebäudewert
- die Restnutzungsdauer des Gebäudes
- eine Bewertung im Ertragswertverfahren
Relevant ist, dass die Methode nachvollziehbar dokumentiert ist und die tatsächlichen Verhältnisse des Objekts widerspiegelt.
Warum der Bodenrichtwert allein nicht genügt
Der Bodenrichtwert beschreibt eine durchschnittliche Lage. Er berücksichtigt weder Zuschnitt noch tatsächliche Nutzung, weder baurechtliche Möglichkeiten noch Besonderheiten des Grundstücks. Eine Aufteilung rein anhand des Bodenrichtwerts führt deshalb häufig zu Auseinandersetzungen.
So sieht eine belastbare Herleitung aus
- Objektdaten erfassen: Flächen, Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Zustand
- Bodenwert: Wertermittlung unter Berücksichtigung von Lage, Zuschnitt und baurechtlicher Ausnutzbarkeit
- Gebäudewert: Sachwert- oder Ertragswertverfahren, je nach Nutzung
- Verhältnis bilden: Anteile am gezahlten Kaufpreis ableiten und dokumentieren
Das Ergebnis ist eine begründete Aufteilung – keine steuerliche Gestaltung. Die Anerkennung liegt beim Finanzamt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Eine sachverständige Aufteilung lohnt sich besonders, wenn:
- der Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert liegt
- das Objekt umfassend saniert oder modernisiert wurde
- das Finanzamt eine bereits vorgenommene Aufteilung in Frage stellt
- gemischte Nutzungen oder mehrere Gebäude auf einem Grundstück bestehen
In diesen Fällen entscheidet die Qualität der Herleitung darüber, ob das Ergebnis Bestand hat.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung.