Drei Werte, drei Fragen
Wer eine Immobilie bewerten lässt, stößt schnell auf unterschiedliche Begriffe. Sie klingen ähnlich, beantworten aber jeweils eine andere Frage – und sind deshalb nicht austauschbar.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist die zentrale Größe des deutschen Bewertungsrechts. § 194 Baugesetzbuch beschreibt ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – unter Berücksichtigung aller Umstände und der tatsächlichen Beschaffenheit – zu erzielen wäre. Er bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag.
Die Ermittlung folgt den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung – häufig auch in Kombination, um das Ergebnis zu plausibilisieren.
Marktwert
Der Marktwert ist der international gebräuchliche Begriff, etwa in den Standards des RICS oder bei der Bewertung für grenzüberschreitende Finanzierungen. Inhaltlich ist er dem Verkehrswert sehr ähnlich: der wahrscheinlichste Preis zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer nach angemessener Vermarktung.
In der Praxis unterscheiden sich die beiden Werte meist nur in Details der Definition und der Annahmen. Für eine Bewertung nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert maßgeblich.
Beleihungswert
Der Beleihungswert beantwortet eine andere Frage: Welcher Wert trägt das Objekt langfristig als Sicherheit für einen Kredit? Er orientiert sich nicht am erzielbaren Höchstpreis, sondern an einem nachhaltig erzielbaren Wert, unabhängig von kurzfristigen Marktbewegungen.
Daraus folgen Abschläge – etwa bei außergewöhnlicher Ausstattung, besonderen Lagen oder speziellen Nutzungen, die einen kleineren Käuferkreis ansprechen. Der Beleihungswert liegt deshalb häufig unter dem Verkehrswert.
Der Verkehrswert zeigt, was die Immobilie am Markt wert ist. Der Beleihungswert zeigt, was sie als Sicherheit trägt.
Warum die Unterscheidung praktisch wichtig ist
Wer einer Bank Unterlagen vorlegt, ein Gutachten beim Finanzamt einreicht oder in einem gerichtlichen Verfahren argumentiert, sollte wissen, welcher Wert dort gefragt ist:
- Kauf und Verkauf: Markt- bzw. Verkehrswert als Verhandlungsgrundlage
- Erbschaft und Schenkung: Verkehrswert, häufig mit Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- Finanzierung: Beleihungswert nach den Regeln der Bank
- Gerichtliche Verfahren: Verkehrswert zum streitgegenständlichen Stichtag
Fazit
Ein belastbares Gutachten erläutert nicht nur das Ergebnis, sondern auch die Herleitung, die getroffenen Annahmen und den Verwendungszweck. Genau daran lässt sich erkennen, ob ein Wert für die eigene Fragestellung belastbar ist.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.